市场聚焦：达拉斯-沃斯堡都会区酒店业持续升温

达拉斯-沃斯堡都会区近年来已成为热门旅游目的地，游客纷至沓来，或为娱乐、体育赛事，或为商务活动。疫情后两市游客涌入，带动酒店业绩提升，投资与开发活动亦趋活跃。

据Lodging Econometrics数据，截至今年第三季度，达拉斯的酒店建设管道规模居全美之首。多家大型企业迁入该市，商务旅客回流明显。酒店业专家向Hotel Dive分享了他们对这一“强劲”市场的观察，以及对2024年的增长预期。

需求增长

据两市旅游局数据，休闲与商务旅客均大量到访达拉斯-沃斯堡都会区，带动酒店收益提升。Visit Fort Worth数据显示，2022年造访沃斯堡的旅客达1080万人次，直接游客支出连续第二年同比增长25%。2022年，旅游业对该市的经济影响首次突破30亿美元。

Visit Dallas向Hotel Dive透露，2022年达拉斯接待旅客2570万人次，同比增长14%，旅游业经济影响达96亿美元。截至2022年底，达拉斯酒店收入达11.2亿美元。该局总裁兼首席执行官Craig Davis预计，2023年底这一数字将创纪录地达到12.5亿美元，较2019年水平高出约2亿美元。

过夜旅客中，休闲与商务目的兼具，但据CBRE酒店机构集团执行副总裁兼德克萨斯地区负责人Brian Nordahl称，商务旅客是推动游客激增的主因。Nordahl指出，多家企业迁址以及会议活动增多，带动达拉斯商务旅行显著复苏，市中心及上城区的酒店入住率因此提升。

“达拉斯无疑是全美最强劲的市场之一，”Nordahl表示。就增长而言，该市场紧随纽约市之后，后者“表现极为强劲”。他补充道：“达拉斯正成为专业服务业的中心……大量企业迁入，显著推高了需求。”

2021年初至2023年11月，近20家公司将总部迁至达拉斯，包括AECOM和Frontier。Nordahl与Davis均指出，商务旅行增长与团队旅行增长相辅相成。Davis表示，酒店收入增长“很大程度上得益于会议与活动的复苏”。

“来达拉斯举办团体活动的业务比以往更多，”Nordahl说，“许多人发现达拉斯因机场便利、酒店存量充足，是理想的会议地点。有趣的是，达拉斯也成为周末出游的热门选择，周末需求显著上升。”部分旅客因商务而来，却因休闲而留。Nordahl补充，达拉斯的娱乐设施、体育队伍、餐饮及文化活动使其成为众多旅客的首选目的地。

尽管达拉斯入住率仍低于2019年水平，但2022年RevPAR和ADR均已超过疫情前。沃斯堡情况类似，《华尔街日报》曾称其为美国增长最快的大城市。Nordahl指出，沃斯堡同样处于商务旅行繁荣期，会议中心周边开发活跃。

CBRE预测，2023年和2024年该都会区业绩将持续增长。Davis对此表示赞同：“所有迹象都表明我们将超越2023年。”

建设规模扩大

过去一年，达拉斯-沃斯堡都会区酒店开发激增，达拉斯以最大酒店建设管道领先全美。据Lodging Econometrics数据，截至今年第三季度末，达拉斯管道项目达189个，共21840间客房，创历史新高。该市在未来12个月内计划开工项目数及早期规划阶段项目数均居全美之首。不过，同样在过去一年显著增长的纽约市，截至2023年第三季度在建项目数领先达拉斯、凤凰城和亚特兰大。

近期达拉斯酒店项目包括：春季开业的达拉斯艺术区JW万豪酒店（267间客房）；精品酒店Hôtel Swexan（134间客房）；计划在Turtle Creek开设的新建四季度假酒店（240间客房）；规划于上城区的AC Hotel by Marriott/Moxy双品牌酒店（260间客房）；以及正在现有Cityplace Tower内开发的洲际酒店。仅上个月，Choice Hotels就将旗下高档品牌Cambria扩展至该市场，举行了两场奠基仪式；达拉斯丽思卡尔顿酒店也完成了耗资数百万美元的翻新，涉及218间客房及套房、大堂、公共区域、走廊和丽思卡尔顿俱乐部酒廊。

“达拉斯的酒店品质显著提升，这些新项目将进一步巩固其声誉，”Nordahl表示，“达拉斯拥有众多精美酒店，毋庸置疑，这些新成员将把水准推向新高度。”

沃斯堡同样开发活跃，Nordahl指出，当地正朝奢华与生活方式方向迈进。他提到The Crescent Hotel, Fort Worth将“引起巨大轰动”，以及将于12月1日开业的奢华Bowie House（隶属Auberge Resorts Collection）。

投资潜力

在投资方面，达拉斯正经历Nordahl所称的“机遇期”。他指出：“过去12至18个月市场交易活动不少，但并不算强劲，原因在于达拉斯市场目前并无真正的困境资产。”受当前金融环境和利率上升影响，许多投资者寻求增值型或低波动性且具改造潜力的物业。但Nordahl认为，投资者在达拉斯可能难以找到此类机会，因为“市场过于强劲”。

不过，仍有大型交易达成。总部位于佛罗里达州的商业地产公司Driftwood Capital于6月收购了达拉斯/普莱诺花岗岩公园希尔顿酒店（299间客房）。据商业地产投资销售经纪公司Marcus & Millichap的2023年中报告，买家还积极收购大达拉斯地区的中档及高档资产，以及沃斯堡的低成本经济型物业。该公司称，过去一年，靠近达拉斯35号州际公路东段和635号州际公路南段的多个资产因可便捷通达达拉斯-沃斯堡国际机场和达拉斯爱田机场而频繁易手。报告指出，随着DFW机场计划到2026年投入逾40亿美元进行扩建，这些交通干线沿线的投资活动可能持续。