迈阿密酒店市场观察：商务旅行复苏与奢华项目热潮

进入2023年时，迈阿密是酒店投资者和开发商关注的顶级市场之一，其2022年底的RevPAR远超2019年水平，且旅行需求持续存在。

然而，随着时间推移，该市场RevPAR的同比下滑似乎预示着“天堂的烦恼”。但正如当地酒店业专家向Hotel Dive透露的，同比数据并不能完全反映市场在疫情后的复苏全貌。相反，专家们对迈阿密的成功仍持乐观态度，尤其是随着该市商务旅行开始复苏以及奢华酒店项目数量增加。

疫情后的图景

根据CoStar数据，2023年迄今为止的每个季度，迈阿密的RevPAR均同比下降——第一季度下降1.3%，第二季度下降15%，第三季度下降9.4%。ADR的增长轨迹类似，在上述各季度均同比下降。

商业地产投资销售经纪公司Marcus & Millichap发布的2023年年中报告指出，迈阿密业绩下滑可能源于旅游率的稳定。报告详细说明，疫情后的几年里，由于该市相对宽松的卫生限制，而许多其他目的地仍处于关闭状态，迈阿密旅游业蓬勃发展。

2021年，有2420万游客到访迈阿密地区，根据大迈阿密会议与旅游局的一份报告，这“基本与2019年的游客总量持平”。该局的另一份类似年度报告显示，2022年旅游水平增长了9.5%，迈阿密接待了2650万游客。报告称，2022年旅游业带来了1710万间酒店客房夜销量，比2021年增长12.7%。

但Marcus & Millichap的报告详细指出，2023年旅游水平开始趋于平稳，高通胀率和不断变化的旅行者偏好加剧了这一趋势。随着今年迈阿密旅游增速放缓，市场表现也随之下降。但Marcus & Millichap投资高级副总裁兼酒店部高级总监Robert Hunter告诉Hotel Dive，仅仅看同比指标可能会对市场增长产生偏差认识。

例如，根据CoStar数据，与2019年同期相比，今年第三季度的RevPAR和ADR仍显著高于疫情前水平，分别上涨14%和20%。尽管自疫情后繁荣以来，休闲旅游有所减少，但商务旅行正开始在迈阿密崭露头角——Hunter及其Marcus & Millichap同事Leo Reilly表示，这正直接影响酒店业。

商务旅行繁荣

据Reilly称，迈阿密的一些社区，包括Coral Gables和Coconut Grove，近期商务旅行有所回升，他表示这些子市场的写字楼板块正在蓬勃发展。

“许多大公司宣布开设新办公室。例如，Virgin Hotels刚刚宣布将在Coconut Grove租赁可容纳500名员工的空间，而FIFA将把100名员工迁至Coral Gables，”Reilly说。他指出，当一个城市的写字楼市场表现良好时，这通常对酒店是个好消息，因为人们会前往那些总部——尤其是考虑到许多员工远程工作，需要在到访办公室时入住酒店。

根据Marcus & Millichap关于迈阿密-戴德县写字楼市场的2023年年中报告，该都市区正看到大型企业公司的持续需求。到2024年底迁往迈阿密的公司包括Blue Legacy Ventures、Innovation Refunds和Fortress。报告称，这些公司将总共占用15.8万平方英尺的办公空间。

“（迈阿密）持续发展成为一个重要的国际城市。我们在商业和金融领域看到的增长非常令人鼓舞，”总部位于迈阿密的房地产投资与开发公司Gencom首席投资官Alessandro Colantonio告诉Hotel Dive。“展望未来五年、十年，我们确实认为迈阿密将成为纽约之外的一个真正的金融中心。”

“展望未来五年、十年，我们确实认为迈阿密将成为纽约之外的一个真正的金融中心。”

Alessandro Colantonio
Gencom首席投资官

“我们不认为这会放缓，”他补充道。“迈阿密在增长方面还有很大的空间。”

Reilly指出，前往迈阿密参加会议和活动的旅行也在增加。这与纽约市和达拉斯等其他市场的步伐一致，这些市场在2023年下半年见证了团队旅行推动利润和收入增长。

综合用途项目占多数

为了适应市场商务旅行的增长，该市几个主要的在建酒店项目都是大型综合用途开发项目的一部分，这些项目通常包含办公、零售、住宅和酒店空间。

Reilly指出，其中一个项目是Miami Freedom Park，于夏季破土动工。这个占地58英亩的综合用途开发项目将包括公园和绿地、科技中心、餐厅和商店、社区足球场以及一个可容纳2.5万人的Inter Miami足球队体育场。Reilly表示，还规划了750间酒店客房。

Reilly指出，另一个将“彻底改变周边地区”的综合用途开发项目是Gencom的Miami Riverbridge项目。该开发项目将为市场带来约19万平方英尺的会议和活动空间、住宅公寓、新的公共绿地，以及一家“重新构想”的拥有615间客房的凯悦酒店。

据Gencom的Colantonio称，今年是“启动（Miami Riverbridge）的合适时机”的部分原因，在于“持续的兴奋感、积极的趋势，以及商务旅行方面对城市市场和城市酒店更多的需求。”

Colantonio告诉Hotel Dive，该公司还计划更新其豪华的Ritz-Carlton Key Biscayne资产，以适应不断变化的旅行者需求，包括希望获得“更大更好”设施的豪华旅行者。

据JLL酒店与接待投资销售团队迈阿密董事总经理Andrew Dickey称，迈阿密的豪华开发项目正在增加。他表示，继全球豪华旅行需求增加之后，豪华细分市场在市场上的增长速度超过任何其他细分市场。Dickey指出，市场上一些豪华酒店包括Faena Hotel Miami Beach、The Miami Beach Edition、1 Hotel South Beach和Four Seasons Hotel at The Surf Club。

Dickey指出，市场上许多豪华酒店项目也是综合用途项目，并包含住宅部分，包括目前正在迈阿密市中心中央商务区建设的Waldorf Astoria Hotel and Residences。该豪华项目将于2027年完工，届时将以1049英尺的高度成为迈阿密最高的塔楼。酒店和住宅之间的共享设施将包括多个餐饮概念、会议和活动空间、一个水疗中心以及带私人训练设施的健身中心。

市场上一个类似项目是位于Brickell Key的文华东方酒店及品牌住宅，将取代现有的迈阿密文华东方酒店。这个双塔豪华开发项目将于2030年完工，届时将拥有151间酒店客房和220套住宅单元。两座塔楼将通过一个10万平方英尺的设施平台相连并共享，该平台设有多层无边泳池、私人小屋、餐厅和酒吧、灵活的会议和活动空间以及一个水疗中心。

总体而言，根据Lodging Econometrics与Hotel Dive分享的数据，迈阿密目前有60个酒店项目正在筹备中，共计10564间客房。

投资者兴趣

Dickey表示，“投资者对迈阿密有浓厚的兴趣”，并指出与过去的周期相比，市场正看到更多高净值买家。Marcus & Millichap的Hunter也同意，“规模更大、资金充足”的集团是目前市场上的主要买家，因为这些投资者有能力“吸收更高的债务保险成本，以获取市场上的优质资产”。

不过，Dickey表示，由于与疫情前水平相比RevPAR增长健康，市场上许多酒店业主仍持有其资产。尽管如此，交易仍在进行。

今年早些时候，JLL酒店与接待集团完成了位于迈阿密都市区北部郊区好莱坞的拥有1000间客房的Diplomat Beach Resort的8.35亿美元出售。该公司最近还促成了SLS Brickell的5350万美元出售，这是一家位于迈阿密Brickell社区的拥有124间客房的豪华生活方式酒店。本月早些时候，迈阿密国际机场附近一家高档Even酒店售出。Reilly指出，机场附近的子市场（包括Doral和Blue Lagoon）的投资活动一直很活跃。