凤凰城酒店市场：体育旅游与产业扩张驱动增长

凤凰城大都会区已崛起为体育观赛与豪华度假的领先目的地。企业迁入及大型基础设施项目也在持续带动人口流入。

无论到访目的为何，旅客涌入正推动凤凰城酒店业增长——近年来该市场酒店RevPAR、ADR和入住率均呈上升态势，其中RevPAR和ADR较疫情前水平大幅提升。

强劲的增长基本面使酒店投资者对该区域交易保持浓厚兴趣，开发商正瞄准最热门的子市场规划下一个住宿项目，涵盖豪华度假村与经济型长住酒店。

当地酒店业专家向Hotel Dive分享了关于凤凰城快速发展的经济及其对现有和未来酒店影响的见解。

体育旅游提振休闲出行

根据Tourism Economics为Visit Phoenix编制、Hotel Dive获得的经济影响报告，2023年凤凰城大都会区游客量同比增长4.7%，达到4670万人次。

游客消费同样增长：2023年凤凰城大都会统计区游客支出达129亿美元，较上年增长7.6%，较2019年增长27.1%。其中约35%（约45亿美元）用于住宿。

Visit Phoenix洞察与发展副总裁Eric Kerr告诉Hotel Dive，游客到访该统计区的原因多样。

Kerr表示，部分游客前来体验当地户外休闲活动，“逃离更拥挤的城市”；体育赛事则是休闲旅游的“巨大驱动力”。

邻近的亚利桑那州格伦代尔于2023年2月举办了超级碗LVII，“巩固了（凤凰城地区）承办全国性活动的能力”，商业地产机构Marcus & Millichap在市场报告中详述。

该大都会区还举办年度活动，如2月和3月的仙人掌联盟春季训练，期间10个设施接待15支美国职棒大联盟球队进行赛前练习和热身赛。

“三月是我们酒店市场最大的旺季，恰逢仙人掌联盟春季训练，”Kerr说。据亚利桑那州立大学W.P.凯瑞商学院研究，2023年仙人掌联盟为亚利桑那州带来约7.1亿美元的经济影响。

Kerr还提到，凤凰城每年举办NASCAR赛事，且已获选承办2026年NCAA女子四强赛。

团体与商务旅行复苏

与此同时，Kerr指出，会议和活动强劲复苏带动团体旅行涌入市场。

当地开发公司Common Bond Development Group总裁Brian Frakes赞同Kerr的说法，表示“整体市场上团体需求非常非常强劲”。

据Knowland和Amadeus Hospitality Group数据，凤凰城是2023年第四季度团体商务表现实现100%复苏的20个美国市场之一。

CBRE酒店咨询西部部门副总裁兼顾问Branden White告诉Hotel Dive，凤凰城统计区“与许多同等规模的区域市场相比，对国际旅行和团体业务的依赖度较低”。

根据Hotel Dive获得的CBRE酒店研究报告，2024年第一季度商务旅行“温和增长”，因为“更多会议和大会倾向于线下参与”。

White表示，得益于“友好的商业环境、庞大的本地人才库和优越的地理位置”，市场有望迎来所谓的“商务休闲”需求增长。

万豪美国及加拿大首席销售与营销官Julius Robinson此前告诉Hotel Dive，商务休闲旅行（商务旅客在出差期间延长逗留以享受目的地休闲项目）是今年值得关注的领先会议与活动趋势。

酒店业绩超越其他区域市场

在强劲旅行需求背景下，凤凰城统计区近年表现“异常出色”，在入住率和ADR方面超越其他区域市场，White说。

据CBRE报告，2023年凤凰城酒店入住率、ADR和RevPAR同比分别增长1.3%、6.9%和8.2%。尽管2023年入住率略低于2019年水平，但ADR和RevPAR较同期分别大幅增长29%和27%。

不过，White指出，今年第一季度ADR出现一定回落，“相对于2023年第一季度由超级碗LVII和MLB春季训练推动的超强表现”。

他补充说，2024年供应增长预计将超过需求增长，导致入住率小幅下降。

CBRE预测，2024年凤凰城酒店入住率将下降0.2%，ADR和RevPAR将分别下降1.1%和1.3%。但CBRE预计2025年市场所有业绩指标将同比上升。

CBRE报告称：“展望2025年，凤凰城RevPAR预计增长2.8%，扭转2024年的下行趋势。”且“中价位细分市场的RevPAR增长前景优于高价位细分市场”。

White表示，凤凰城市场近一半（47%）的客房属于中价位，约33%为高价位客房，20%为低价位客房。

“这代表高价位客房占比高于平均水平，因为美国仅有约五分之一的酒店市场拥有25%或以上的高价位产品，”White补充道。

投资者仍渴求交易

White表示，凤凰城统计区强劲的业绩基本面使其成为“酒店投资者非常感兴趣”的市场。

除了健康的旅游水平，该地区近期的人口增长——由“蓬勃发展的”科技和制造业推动——也刺激了酒店投资，White说。1月，商业地产咨询公司Newmark Group将凤凰城列为美国制造业就业增长第一名，指出该市场2023年仅该行业就新增超过1.5万个工作岗位。

White分享，过去一年“凤凰城市场酒店投资额约为15亿美元”，其中四家酒店以超过1亿美元的价格售出。过去两年，中价位细分市场主导了大部分销售交易量。

他指出，近期多数酒店销售为私人买家之间的单笔交易。

5月，Henderson Park以7.05亿美元收购了拥有705间客房的亚利桑那比尔特莫尔酒店（华尔道夫度假村）。Chatham Lodging Trust近期也以4330万美元购买了凤凰城市中心的Home2 Suites by Hilton。

White表示，斯科茨代尔子市场占销售交易量的重要部分，也是ADR和RevPAR表现最佳的子市场。据CBRE报告，2023年斯科茨代尔子市场ADR同比增长3%，RevPAR同比增长5.9%。

White称，整个大都会区的投资活动“预计短期内将保持强劲”。

开发商聚焦长住领域

White指出，正如制造业就业增长让投资者对凤凰城统计区保持兴趣，它也推动了酒店开发——尤其是在长住细分市场。

例如，台积电“持续为当地400亿美元半导体工厂项目引进工人”，Marcus & Millichap报告详述。许多工人需要长期住宿，因此附近的长住酒店“可能因此需求改善并吸引投资者兴趣”，报告称。

凤凰城统计区其他在建大型项目包括科技公司英特尔200亿美元的两座半导体工厂开发项目，以及雀巢6.75亿美元的奶精工厂。

White表示，为满足这些项目及其他项目产生的建筑工人酒店需求，近年来多家新长住酒店已开业，更多项目正在筹备中。

长住品牌LivAway Suites开发负责人Paul Duncan在4月告诉Hotel Dive，该品牌正瞄准凤凰城扩张，原因是该地区持续的基础设施项目。温德姆旗下Echo Suites长住品牌的开发商也出于类似原因关注亚利桑那州。

但推动凤凰城统计区酒店开发的不仅是长住领域。

万豪国际正在Norterra社区开发一家AC Hotel与Element by Westin双品牌酒店。市场内还有多个大型豪华度假村项目在建，包括耗资10亿美元的VAI度假村。

占地60英亩的VAI将拥有约1100间酒店客房和套房、一个360度演唱会舞台、十余个精致餐饮概念和一个5英亩的游泳池。该度假村还将成为首个Mattel Adventure主题公园的所在地。

VAI度假村计划于2025年开业。图片来源：VAI度假村

Frakes指出，更多游客在访问凤凰城时寻求体验式服务，尤其是酒店餐饮概念。Frakes与餐饮企业家、12次詹姆斯·比尔德奖提名者Sam Fox共同拥有凤凰城新开业的Global Ambassador度假村，该度假村提供五种不同餐饮概念。

正在建设中的20英亩丽思卡尔顿天堂谷酒店也将提供豪华餐饮体验，以及超过2万平方英尺的会议空间、水疗中心和400英尺长的游泳池。

据Lodging Econometrics数据，凤凰城在所有细分市场均拥有强劲的酒店开发管道。2024年第一季度，凤凰城酒店建设管道规模位居美国第四，仅次于达拉斯、亚特兰大和纳什维尔。

White表示：“管道和开发活动预计将在2024年和2025年保持高位，之后回归更接近长期平均水平的增长速度。”

更正：本文先前版本误报了VAI度假村开业时间。该项目计划于2025年开业。