位于犹他州艾文斯市、毗邻锡安国家公园的黑沙漠度假村（Black Desert Resort）一期已于10月软性开业。这一占地630英亩的开发项目涵盖度假酒店、水疗中心、高尔夫球场、约1000套公寓及19万平方英尺（含商铺和餐厅）的商业空间。

该度假村秉持可持续发展理念，通过商业物业评估清洁能源（C-PACE）融资，安装了节能型暖通空调系统与保温设施，并实施了抗震加固及节水措施。

“我们希望以环境可持续且对社区负责的方式开发物业，”度假村所有者——商业房地产投资公司Reef Capital Partners的首席财务官Jon Day表示，“灌溉系统和水储存设施将节水作为最高优先级，这在犹他这样的沙漠地带尤为重要。我们采用了行业领先的技术和材料，C-PACE资金提供了关键支持。”

管理合伙人Patrick Manning列举了度假村的其他可持续特征：项目采用低压以太网供电，“整个物业的照明、安防摄像头和门锁仅运行10伏电压，”他说。“C-PACE帮助我们实现了这一目标以及节水措施。正因为有C-PACE，我们得以资助银行不愿支持的工程。”Manning形容整个流程“顺畅无阻”。

为本项目提供1.53亿美元C-PACE融资的Petros PACE Finance公司，在2022年10月交易完成时称黑沙漠度假村为“C-PACE历史上最大单笔交易”。Day透露，该度假村获得了30年期、利率7%、摊销期25年的融资安排。

该机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中常见的契约条款，也不需要额外抵押品。”

Mansoor Ghori

Petros PACE Finance创始人兼首席执行官

C-PACE正日益受到商业地产业主和运营商的青睐，用于资助可持续升级项目，包括改造和能效提升工程。在适用辖区内，它为寻求长期融资且月供较低的设施提供了有吸引力的选项，R-Zero首席执行官Jennifer Nuckles表示。

C-PACE融资的特点

通过C-PACE，建筑业主和运营商通常可获得最长30年的长期、固定利率、无追索权融资，用于提升能源或水效的房地产项目，包括改造、升级和可再生能源安装。据投资公司Peachtree Group介绍，利率可能低至7%。该公司称已促成91笔C-PACE交易，总额达9.25亿美元。

该融资还有其他优势。机制“看起来完全像一项税收评估。没有普通抵押贷款中常见的契约条款，也不需要额外抵押品，”Petros PACE Finance创始人兼首席执行官Mansoor Ghori表示。据其网站信息，该公司已在17个州及华盛顿特区资助C-PACE交易。Ghori指出，一个项目通常能获得的C-PACE资金上限约为建筑价值的30%。

同样值得注意的是，还款与进行能效改造的建筑绑定，而非与业主绑定，Norton Rose Fulbright律师事务所合伙人Patrick Dolan和Anna Lee在一份报告中指出。该律所曾代表Petros完成纽约市首笔C-PACE融资交易——2021年为一栋华尔街区域建筑进行的能效改造，交易金额达8900万美元。

C-PACE融资“已从利基产品转变为相当主流的融资工具。如今触及的机构客户群是过去不存在的，这在很大程度上得益于立法扩展和教育资源，”总部位于明尼阿波利斯的PACE Loan Group首席执行官Rafi Golberstein表示。该公司在全美提供C-PACE融资。

各州进展与障碍

C-PACE融资须由州或地方政府通过立法授权，并启动相应项目方可实施。据PACENation网站数据，华盛顿特区及40个州已通过PACE授权立法，其中特区及30多个州已运行活跃的C-PACE项目。

北卡罗来纳州是近期批准C-PACE立法的州之一，于7月签署生效，紧随佐治亚州和爱达荷州去年早些时候的立法行动。

明尼苏达州于5月签署法律，将C-PACE融资最长期限从20年延长至30年，并将贷款价值比从20%提高至30%。修订还扩大了PACE合格项目范围，纳入建筑韧性改造和水资源节约。该州项目现可资助包括燃料转换在内的能源项目，且不再要求合格能源项目降低净能耗，前提是温室气体排放得以减少，Golberstein说。

该法律还取消了项目须具备成本效益的要求，Golberstein表示。在3月明尼苏达州众议院气候与能源金融及政策委员会会议上，他作证称该要求阻碍了州内电气化和脱碳项目。

“C-PACE能为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有稳健资产负债表的成熟开发商可能看不到同等好处。”

Chris Nevin

First National Bank机构房地产中西部区域经理

马里兰州要求摊销期不超过20年，这使得该机制在州内的财务吸引力下降，First National Bank机构房地产中西部区域经理Chris Nevin指出。

在评估特定项目是否采用C-PACE时，“必须具有良好财务意义。C-PACE能为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有稳健资产负债表的成熟开发商可能看不到同等好处，”Nevin说。“事实上，在某些情况下，它最终可能增加长期成本。”

尽管明尼苏达等州在扩展C-PACE方面取得进展，纽约市却面临更具挑战性的路径。该市于2019年依据《气候动员法案》设立C-PACE项目，但据PACE Loan Group称，自2021年以来仅完成三笔交易。

一个障碍是要求所有项目达到储蓄投资比（SIR）达到1.0或更高。这意味着“预计能源节省必须等于或超过投资成本”，且“项目须证明每申请一美元PACE资金就能节省一美元”，为全美机构商业地产开发商提供C-PACE融资的North Bridge公司创始人兼首席执行官Laura Rapaport表示。

然而，8月，纽约州能源研究与发展管理局更新了州指南，取消了某些项目的SIR要求，包括符合C-PACE资格的新建和重大翻新项目、将建筑完全电气化的改造项目，以及安装符合特定效率标准的暖通空调、通风或热水系统的项目。这些变更适用于纽约州全境；纽约市加速器PACE融资项目也于8月更新指南以反映这些变化。

“SIR要求此前限制了C-PACE的采用，因为许多项目难以证明即时成本对等，”Rapaport说。“随着SIR障碍的消除以及新建和重大翻新项目的纳入，我们预计纽约市的C-PACE采用将迅速扩大。”

C-PACE与跨州项目

尽管C-PACE融资具有吸引力，但其逐州设立的特性可能让管理跨州资产组合的业主和开发商犹豫。“每个州都有自己的税法，”Golberstein说。若公司希望用其改造多个州的物业，则需在每个州分别获得融资。

“当我们考虑大型房地产投资信托基金或拥有三四州市场的区域业主时，关键在于先做一笔小交易试水。如果成功，再在适用范围内复制到整个资产组合，”Golberstein说。

Nuckles建议拥有大型资产组合的业主进行全组合审计，以识别最具成本节约潜力的物业。“我会针对组合内各物业的具体需求定制每笔C-PACE交易。改进措施也始终可以分阶段实施，”她说。“拥有四处物业的酒店业主宜从组合视角切入，再细化到单个物业层面。业主和运营商可能在某些年份实现收益超过支出。”

Golberstein强调各州项目的相似性。“所以，如果你在田纳西州做过PACE，在内布拉斯加州做时会惊人地相似。会有细微差别，但总体流程相同。因此，真正的问题在于你所在的州是否属于PACE适用州，”他说。

然而，JLL美洲ESG价值与风险主管Jaime Del Álamo看到了更多差异。“C-PACE更偏区域层面运作，各州条件差异显著，规则、供应商可用性甚至资格标准都不同，”Del Álamo表示。他目前正参与几笔C-PACE融资交易。“就单个项目而言，它是极佳的融资替代方案，但我认为目前其成熟度尚不足以指导单一业主在全国范围内使用，比如‘我们可以用C-PACE为分布全国的一定数量物业融资’，因为当前每个市场乃至市场表现都存在诸多细微差别。”

Nuckles指出了C-PACE项目资助的改进措施可带来的长期收益，包括降低维护和运营成本以及减少能耗。

C-PACE“具有适应性和成本效益，”Nuckles说。“它象征着房地产行业的演进，正朝着更可持续的未来迈进。”