奥兰多酒店市场观察：主题公园与商务需求双轮驱动

佛罗里达州奥兰多长期以来以其知名主题公园闻名，尤其是华特迪士尼世界度假区，为都会区带来大量休闲游客。近年来，该市亦逐步确立商务旅行枢纽地位，吸引会议及会展参与者，同时覆盖家庭游客和国际访客。

凭借自然与户外活动、充满活力的餐饮场景以及丰富的娱乐和体育赛事日历，奥兰多是一个“多元化、热情且包容的旅行者社区”，旅游协会Visit Orlando总裁兼首席执行官Casandra Matej对Hotel Dive表示。

该市稳固的旅行需求——尚未受到今年经济波动的负面影响——使奥兰多成为酒店业者进行交易和扩张的理想目的地。当地酒店业人士向Hotel Dive分享了该市场的独特之处，以及吸引游客回流、让酒店对其未来活力保持乐观的原因。

游客持续涌入

根据Visit Orlando的数据，2024年奥兰多接待游客7530万人次，同比增长1.8%。国内游客同比增长1.4%，部分得益于当日往返游客和过夜非酒店住宿的增加。与此同时，国际游客增长更快，2024年同比增幅达5.9%。

• 7530万：2024年奥兰多接待的游客总数
• +5.9%：2024年国际游客量较2023年的增幅
• 129万：2024年到访奥兰多的加拿大游客数量

2024年，加拿大是奥兰多最大的国际客源市场，创纪录的129万加拿大游客到访，较2023年增长2.7%。英国、巴西、墨西哥和哥伦比亚紧随其后，构成奥兰多前五大国际客源市场。

近几个月，受经济不确定性加剧影响，美国入境旅游面临挑战，西部山区度假胜地游客量出现下滑，酒店CEO在2025年第一季度财报中也提到预订量变化。上月，世界旅行与旅游理事会预计，美国2025年可能损失125亿美元国际游客支出。拉斯维加斯度假村运营商Caesars Entertainment和MGM Resorts International均报告第一季度加拿大休闲游客减少。

然而，JLL向Hotel Dive表示，截至5月，奥兰多尚未出现国际游客量下降，水平与2019年持平。这优于全美整体情况——目前全美国际游客量仅为2019年水平的89%。

JLL数据显示，历史上奥兰多年游客中约10%来自国际旅行。2024年，奥兰多游客构成中，国际游客占9%，国内休闲游客占81%，国内商务游客占10%。根据协会数据，该市场团体会议板块2024年同比增长3.9%。

Visit Orlando的Matej告诉Hotel Dive，今年前五个月旅行需求保持强劲，推动酒店业绩稳健。截至5月，酒店入住率、需求和平均每日房价（ADR）均超过去年同期水平，“未来几个月对酒店而言前景乐观，6月至8月的休闲预订量目前比去年同期高出2%”。

奥兰多的表现似乎优于美国其他市场。本月早些时候，在NYU国际酒店投资论坛上，STR总裁Amanda Hite表示，全国7月和8月的预订量同比下降。JLL数据显示，奥兰多5月酒店入住率同比上升0.5个百分点，“得益于强劲的团体需求”。JLL援引STR数据向Hotel Dive透露，5月RevPAR同比增长4%，达到161美元。

会展与娱乐驱动游客增长

团体游客正涌向奥兰多参加企业活动和会议。5月，Cvent将奥兰多评为北美第一会议目的地（共50个市场）。奥兰多已连续10年位居Cvent排名榜首。

Matej表示，奥兰多仍是活动和团体业务的首选之地，尤其是奥兰治县会议中心近期扩建以及市场内多家酒店翻新之后。JLL酒店与酒店集团美洲区总裁Dan Peek告诉Hotel Dive，奥兰多凭借会议中心设施以及“拥有全球最大最繁忙的机场之一”，吸引了大量“大型团体业务”。

娱乐活动，包括主题公园和体育赛事，是推动奥兰多游客增长的另一个重要因素，吸引了该市场最大的游客群体——休闲游客，Peek指出。

“人们将更多支出分配给体验。我们最宝贵的资产是时间。父母和祖父母愿意为度假买单，因为他们能与子女和孙辈共度时光，无论家庭结构如何。这一趋势不会消失。”

——Dan Peek，JLL酒店与酒店集团美洲区总裁

Universal Orlando Resorts最新主题公园——占地750英亩的Epic Universe于上月开业，Peek称其将成为市场的“游戏规则改变者”。他补充说，Epic Universe“比目前所有环球影城公园都要大得多，且非常现代和高科技”。该主题公园包含多家酒店，包括Loews Hotels旗下品牌物业，如拥有500间客房的Universal Helios Grand Hotel及姊妹物业Terra Luna和Stella Nova。

Peek表示，奥兰多主题公园尤其吸引多代同堂游客。这发生在老一代人掌控美国更大比例财富的背景下，他们带着家人前往奥兰多等目的地，让每个年龄段都能找到乐趣。此外，多代同堂旅游的涌入源于“从消费到体验的转变”，Peek说。

“人们将更多支出分配给体验，”他说，“我们最宝贵的资产是时间。父母和祖父母愿意为度假买单，因为他们能与子女和孙辈共度时光，无论家庭结构如何。这一趋势不会消失。”

Matej表示，包括FIFA俱乐部世界杯在内的丰富娱乐和体育赛事日历，也在推动游客前往该市场。今年早些时候，酒店业人士曾告诉Hotel Dive，体育旅游和多代同堂旅游是2025年值得关注的趋势。

开发反映游客需求

Matej表示，奥兰多的酒店项目反映了游客需求的变化。“像Evermore Orlando Resort和Walt Disney World Swan Reserve这样的新开发项目，提供从经济型到高端的多种住宿选择，专为多代同堂家庭、团体和长住设计，”她说，“这些新增项目与游客寻求更大空间、灵活性和共享体验的广泛趋势相契合。”

占地1100英亩的Evermore Orlando Resort去年开业，提供专为家庭设计的度假租赁式别墅、12个餐饮场所、一个36洞高尔夫球场和一个面积超过六个足球场的海滩环礁湖。该度假村还拥有一家拥有433间客房的豪华希尔顿酒店。

面向家庭型酒店和住宅项目Nickelodeon Hotels & Resorts Orlando也计划于2026年开业。

与此同时，IHG Hotels & Resorts正在该市场扩展其两个豪华与生活方式品牌。拥有261间客房的Kimpton Orlando酒店计划于2027年开业，将提供超过16000平方英尺的室内会议和活动空间。2028年，拥有700间客房的InterContinental Orlando将开业，配备水疗中心和其他健康设施，IHG美洲区首席开发官Julienne Smith向Hotel Dive透露。

“奥兰多市场蕴含巨大增长潜力，我们愿意探索如何扩大影响力，向市场引入新品牌和物业，”Smith表示，并指出大量游客涌入该市带来了显著机遇。除了Kimpton和InterContinental酒店，IHG在奥兰多还有多个项目在筹备中，包括一家即将在奥兰多国际机场附近开业的Even Hotels品牌物业。IHG还计划于2026年在Epic Universe附近开设一家Even Hotels和Staybridge Suites双品牌项目，共提供近300间客房。

根据Lodging Econometrics数据，2024年奥兰多共有11家新酒店开业，共计1913间客房。截至今年第一季度，该市场酒店建设管道总计104个项目，共21110间客房。

投资者静待时机

去年夏天，Hyatt Regency Orlando以10亿美元售出，成为2024年最大酒店交易。Peek表示，目前许多投资者正观望奥兰多酒店市场今夏的表现，然后再进行交易。他指出，今年迄今为止，奥兰多及全国的酒店交易量都较为低迷。

“全国每个市场都存在被压抑的交易活动，”Peek说，并补充称奥兰多有酒店卖家“希望Epic Universe能为需求增添新动力，使他们从中受益”。

不过，根据彭博社报道，奥兰多整体市场酒店入住率在5月22日Epic Universe开业当天同比下降7.4%，并在随后的五天至阵亡将士纪念日（5月26日）期间持续下降。