酒店业适应性再利用指南：从旧建筑到新空间的转型路径

适应性再利用——将现有建筑改造为全新用途的过程——并非酒店业独有，但越来越多的酒店品牌与开发商正因其成本节约、可持续性和设计吸引力而积极采用这一策略。

采用这一方法打造酒店时，开发商通常会改造利用不足的办公空间或用途过时的历史建筑——例如老式银行、仓库甚至监狱。

许多此类适应性再利用项目集中于大城市核心区域。酒店被视为一种可行的选择，既能保留现有建筑的历史风貌，又能为未能充分发挥潜力的街区或市中心空间注入活力。

Hotel Dive 与多位行业专家就当前酒店业适应性再利用项目的形态、其所带来的机遇以及酒店参与者如何应对改造过程中的挑战进行了深入交流。

把握“城市趋势”

多位专家指出，在酒店行业，最典型的再利用案例集中于市中心低入住率的办公楼以及历史建筑。

仲量联行酒店及 hospitality 集团美洲区总裁 Dan Peek 向 Hotel Dive 表示，酒店业的适应性再利用“首先是一种城市趋势”，并指出这些项目通常定位于高端细分市场。

建筑事务所 Gensler 的酒店业务负责人 Jack Paruta 告诉 Hotel Dive，城市“拥有大量要么逐渐过时、要么超出其原有用途的建筑存量，开发商正从中发现将其改造为酒店的机遇。”

据 Peek 与 Paruta 观察，与新建项目相比，适应性再利用通常是一种更具成本效益的选择，尤其是在城市市场。

根据仲量联行去年发布的报告，城市全方位服务酒店每间客房的平均新建开发成本在2023年攀升至74.2万美元，较2019年上涨32%。以一家拥有260间客房的酒店为例，其开发总成本约达1.92亿美元。

而根据世邦魏理仕的数据，将一栋典型的空置办公楼进行改造，每平方英尺成本在250至650美元之间。假设一栋20万平方英尺的办公楼可改造出260间酒店客房，按成本区间上限计算，将该办公楼改造为酒店的总成本约为1.3亿美元。

世邦魏理仕酒店估值与咨询团队董事 Andrew Hartley 向 Hotel Dive 表示，新冠疫情后“相对较高的利率以及通胀推动的建筑成本”，使得将现有建筑改造为酒店比从零开始新建更具吸引力。

他补充道，高成本的施工环境是“许多酒店开发商将适应性再利用视为选项的根源，因为开发领域目前极具挑战性”。

优化“困境”空间

与此同时，Hartley 指出，远程办公的增加正导致全美范围内办公楼空置率上升。

疫情初期人们纷纷离开线下办公场所后，写字楼入驻率至今未能恢复。根据世邦魏理仕的数据，截至2024年底，美国写字楼空置率为19.8%，高于2019年第一季度的12.4%。

此外，Hartley 表示，全美许多大城市都出现了“商务旅行的永久性萎缩”。

Paruta 解释说，那些入住率低且持续下滑、被视为“困境资产”的办公楼往往是酒店改造的目标。根据 Gensler 六月的一份报告，在许多中央商务区，年代较久、规模较小的办公楼受入住率下滑的冲击最为严重。

专家们还指出，虽然酒店正在帮助填补办公楼的空置，但并非所有适应性再利用项目都涉及对现有建筑的全面改造。在某些情况下，酒店可能占据一栋仍保持部分办公入驻率的大楼的数个楼层，或者酒店与住宅用途形成互补。

例如，Aspen Hospitality 与总部位于纽约的房地产开发商 Tishman Speyer 正合作，将纽约洛克菲勒中心 NBC“今日”演播室上方的10层空置办公空间改造为一家拥有130间客房的豪华酒店。

与此同时，住宅式酒店运营商 Mint House 将华盛顿特区一栋前11层办公楼改造为精品公寓式酒店 1010 Vermont。其他公寓式酒店运营商也已开始在多户住宅建筑内开设酒店。

“保留既有之物”

保留现有建筑存量同样是一种可持续的做法。

Paruta 认为，通过适应性再利用，开发商可以最大限度地减少与建造物业相关的碳排放，包括材料开采、制造、运输和施工环节。他在2023年的一份报告中写道，适应性再利用可作为一种策略，用以“显著减少拆除、碳排放、废弃物，并保留既有之物”。

“通过将过时的建筑转变为可行的新用途，我们可以把曾经是负面因素的地产转化为蓬勃发展的贡献者，与当今时代理想的用户体验相契合，”Paruta 写道，“适应性再利用是保存过去、让城市肌理中那些重要部分以及社区锚点重获新生的重要策略。”

位于康涅狄格州纽黑文市中心附近的 Hotel Marcel 便是将可持续性提升到全新水平的适应性再利用酒店项目之一。

业主 Bruce Becker 将这栋拥有50年历史的办公楼改造为美国首家获得被动房认证的酒店。Becker 不仅保留了现有建筑混凝土、钢材及其他材料中所蕴含的“隐含碳”，还宣称打造了该国首家零排放酒店。

讲述“植根于地方”的故事

专家们表示，那些原有用途已过时的历史建筑尤其受到酒店改造的青睐，因为它们提供了讲述故事、让客人沉浸于目的地的独特机会。

此外，将一栋未被充分利用的历史建筑改造为酒店，有助于吸引新业务，因为如今的旅行者正寻求更独特、更具沉浸感的住宿体验。

据 Gensler 全球酒店业务负责人兼设计总监 Lori Mukoyama 介绍，适应性再利用能为客人创造更多价值，因为历史建筑往往能打造出独特的客房和布局。

Mukoyama 告诉 Hotel Dive，在进行历史建筑再利用时，开发商往往能“获得比新建项目通常更大的客房”，这得益于原建筑独特的楼板设计。她指出，凭借更大的客房空间，酒店可以提供“真正独特”的设施——例如五件套卫生间——因为空间更为充裕。

Gensler 的专业人士还分享道，历史建筑改造项目还能展现高天花板、双悬窗或裸露砖墙等独特建筑元素，这些都能增加价值。

Paruta 认为，凭借这种与生俱来的特色，“一家位于适应性再利用历史建筑中的四星级精品酒店，其房价将优于新建的万豪或希尔顿酒店”，因为它提供了“更高水平的设计真实性”。

据 Mukoyama 介绍，酒店开发商还可以更进一步，将建筑的历史用途融入其主题或客人体验之中。

“酒店业最大的趋势是人们渴望真实的空间，”Mukoyama 表示，“如果我去洛杉矶而不是纽约或芝加哥，我希望感受到自己身处那个地方，而实现这一点的最佳方式莫过于讲述一个真实、植根于地方的历史故事。”

Gensler 在 Watermark Baton Rouge 项目中便实践了这一理念。该公司协助将路易斯安那州巴吞鲁日的一座前摩天大楼改造为万豪 Autograph Collection 旗下的精品酒店，Mukoyama 分享道。

为保留该建筑的历史——其前身分别为1925年的路易斯安那国家银行以及1960年代的州办公大楼——酒店设计将多件原始元素融入当代风格之中，包括八幅浅浮雕壁画、一座大理石雕花入口楼梯以及八根希腊复兴式凹槽立柱，据该公司介绍。

“我们无需伪造或创作看似真实的艺术品，而是直接采用了原银行大厅中的真实艺术品，这既形成了吸引力，也营造出一种无法购买或复制的真实感与社区感，”Mukoyama 谈及该项目时表示。

应对“不可预见的意外与成本”

尽管适应性再利用项目有潜力为酒店创造价值，但它们同样面临挑战。

Paruta 表示，重新配置建筑楼板以适应酒店用途往往十分困难，并指出“将客房布局与现有柱网或建筑核心筒相匹配，就像解一道拼图”。

世邦魏理仕的 Hartley 也表达了类似观点，他开玩笑说：“办公楼的设计初衷本就不是每200平方英尺就设一个卫生间。”

Mukoyama 指出，“还必须考虑整套员工流线”，酒店员工通常使用后勤入口或与客人不同的电梯在物业内移动。在改变现有建筑用途时，这些酒店特有的元素可能难以实现，她表示。

据 Mukoyama 介绍，酒店改造项目还必须考虑装卸区——供服务酒店的工人使用——以及前门空间，供客人停车卸行李或代客泊车使用。

Hartley 指出，艰难的重新配置可能代价高昂——维持现代建筑标准同样如此。

“历史建筑的适应性再利用几乎总是比新建开发昂贵得多，主要因为必须维持特定标准。因此，存在大量不可预见的意外和成本需要你去适应，”他说。

专家们建议，为缓解成本压力，酒店参与方在启动再利用项目时应考虑其有资格享受的税收抵免。

Paruta 解释说，历史建筑可能有资格获得联邦及部分州的历史税收抵免，“根据项目总预算，这可能意味着数百万美元的资金”。不过，通过州历史保护办公室和国家公园管理局的审批取决于具体物业细节，且需要经历“严格的流程”，Paruta 表示。

然而，获得历史税收抵免的批准“值得开发商投入时间、精力和资金，因为它们回报可观”，Paruta 说，并补充道“税收抵免激励是让这些项目在经济上可行的因素之一”。

例如，芝加哥的 Kimpton Gray 酒店便是一座历史地标建筑，Gensler 协助将其改造为一家拥有293间客房的四星级精品酒店。据该公司网站介绍，该项目需要进行“大规模的外立面修复、结构重新配置和内部修缮”。为满足当地地标委员会严格的要求，Gensler 必须保留现有结构。最终，该项目的保护工作为 Gensler 的客户赢得了近1000万美元的历史税收抵免。

Hartley 解释说，尽管适应性再利用酒店项目可能造价不菲，但“历史修复的潜在策略对开发商而言具有大量无形价值”。他特别指出，这将确保未来的机会。

如果酒店开发商成功完成一个历史修复项目——据 Hartley 称，这比新建开发“难得多”——他们承接另一个再利用项目的机会便会增加。市政当局更有可能提供进一步的资金激励，银行也更愿意向已证明自身能力的酒店开发商提供贷款。

随着旅行者对独特住宿的需求日益增长，以及建筑存量的持续老化，酒店参与者必将发现更多开展适应性再利用项目并扩展其投资组合的机会。