长住型酒店品类长期以来被视为酒店行业的宠儿。如今，一个快速扩张的需求机遇正为这一本已强劲的细分市场再添薪火——那就是数据中心项目。过去十年间，这些项目在德克萨斯州、弗吉尼亚州和佐治亚州遍地开花，近期更迅速扩展至美国新兴市场。

酒店行业专业人士表示，作为一种基础设施开发形式，数据中心项目正在全美范围内显著拉动长住型酒店需求。然而，这些项目缺乏永久性劳动力的问题，也引发了人们对需求可持续性的质疑。

为深入了解数据中心热潮带来的独特长住型增长机遇，以及酒店如何调整策略以把握这一趋势，Hotel Dive采访了Choice Hotels International、Wyndham Hotels & Resorts和My Place Hotels的长住型业务负责人。

快速扩张的机遇窗口

过去十年，美国数据中心建设支出大幅增长，且短期内没有放缓迹象。普华永道5月发布的报告显示，2024年至2027年间，数据中心基础设施年度投资预计将增长116%，从532亿美元增至1184亿美元。

Choice Hotels副总裁兼长住型业务负责人Matt McElhare表示，对酒店行业而言，这一开发“超级周期”将为长住型品类带来大量需求，“尤其是在建设阶段”，以满足项目工人的住宿需求。他指出，过去几年，亚特兰大、凤凰城和德克萨斯州奥斯汀等市场已成为数据中心建设的热点区域。

Wyndham Hotels & Resorts长住型品牌负责人Mike Mueller同样表示，佐治亚州、德克萨斯州和弗吉尼亚州“已有大量数据中心投入运营”，且在建项目管道不断增长。Mueller称，宾夕法尼亚州和伊利诺伊州也正迎来数据中心项目涌入，这些地区的长住型需求将随之而来。

但对部分酒店品牌而言，数据中心驱动的长住型需求目前仍较为有限。My Place Hotels首席执行官Ryan Rivett告诉Hotel Dive，在某些市场，靠近数据中心的My Place物业确实出现了需求上升，而在其他市场，基础设施项目对酒店需求几乎没有影响。

“就像石油繁荣与萧条一样，水龙头某天突然关掉，那些项目带来的需求就消失了，再也不会回来。”

——Ryan Rivett，My Place Hotels首席执行官

McElhare同样表示，Choice在部分数据中心市场的长住型需求并不均衡。在一些市场，公司看到了“大规模的数据中心集群效应，预示着非常有利的多年需求前景”，而在另一些市场，长期需求“则不那么确定”。

在需求不确定的市场，Choice看到了扩展其长住型转换品牌的机遇。McElhare指出，相比可能需要数年才能上线的新建项目，转换品牌可以快速投入长住型运营，利用更即时的需求基本面。

Rivett质疑数据中心建设产生的长住型需求能否长期持续，因为数据中心一旦建成运营，并不需要大量劳动力。“数据中心本身是否会促进或催化人口增长，我尚未看到证据，因为它们运营不需要大量劳动力。”Rivett补充说，如果数据中心确实能刺激人口增长，那将是酒店需求可持续的有力信号。

Rivett指出，由于数据中心缴纳可观的税款，它们有潜力刺激基础设施及其他公共项目或开发激励的再投资，“但很难确信这真的会发生”。

需求能否持续？

然而，Mueller认为，数据中心驱动的长住型需求并不会在项目结束时一夜枯竭，而是会呈现新形态。据Wyndham的Mueller称，数据中心项目可以推动人口增长——他称之为“郊区蔓延”——从而长期维持长住型酒店需求。

Mueller解释说，数据中心建设创造了区域开发的管道。虽然数据中心可能没有大量永久性劳动力，但会有持续的维护和管理团队负责设施运营。再加上为数据中心供电的能源基础设施开发所创造的就业机会，周边市场将出现住宅开发。

Mueller表示，住宅开发热潮可能带动医疗中心或其他必要社区空间的建设，为长住型酒店带来另一个核心需求驱动力。

与此同时，Choice的McElhare指出，拥有一个数据中心的市场将具备电网和基础设施升级条件，以及支持更多数据中心项目的监管和政策框架，这可能形成“飞轮集群效应”。

“想想数据中心所需的冷却系统、暖通空调系统、涡轮机、开关设备和发电设备，每一类设备都有一个制造中心，未来五到十年这些制造中心很可能经历快速扩张。”

——Matt McElhare，Choice Hotels副总裁兼长住型业务负责人

McElhare表示，特定市场中数据中心的集群——尤其是当这些项目的建设阶段错开时——“确实能创造可持续的高需求，这对酒店开发商很有吸引力”。他指出，Choice已开始看到全美多个市场出现数据中心项目集群。

顶级增长市场

McElhare称，达拉斯-沃斯堡地区就是其中之一。鉴于该地区近期的数据中心增长，仲量联行今年早些时候预测，到2030年，德克萨斯州可能超越弗吉尼亚州成为全球最大的数据中心市场。

McElhare表示，虽然Choice在达拉斯周边已有相当规模的长住型布局，但仍有增加供应的空间。该公司还将俄亥俄州哥伦布市确定为“一个正在经历大量数据中心驱动增长的市场”。

Wyndham在达拉斯都会区也拥有不断增长的长住型足迹，Mueller称该地区是“真正新兴的数据中心区域”。他指出，公司正在德克萨斯州其他地区扩张，包括奥斯汀和休斯顿的周边地带。北弗吉尼亚州和亚特兰大都会区周边是Wyndham看到增长机遇的其他顶级市场。

“这些地方都具备劳动力可用性、基础设施可用性，但更重要的是，它们有土地机会。”Mueller说。

在考虑进入有数据中心在建或规划中的市场时，My Place会以不同方式评估其潜力。Rivett表示，公司会回溯三到五年，评估人口增长、商业活动以及供需趋势随时间的变化。

据Rivett介绍，My Place会问：“我们能否在商业增长、住宅增长、人口增长与额外供应需求之间建立关联？”然而在许多市场，Rivett表示他无法建立这种关联。

对Choice而言，市场的“集群强度”——即“数据中心能产生的经济引力”——是关键考量因素。McElhare表示，Choice会评估现有数据中心项目是否会为市场带来公用事业投资；是否会刺激更多数据中心建设；以及是否会吸引其他电力密集型或基础设施依赖型企业入驻，带来更多建筑工人需求。

Choice还在瞄准“二阶影响”市场，即数据中心供应链中的关键节点。McElhare说：“想想数据中心所需的冷却系统、暖通空调系统、涡轮机、开关设备和发电设备，每一类设备都有一个制造中心，未来五到十年很可能经历快速扩张，我们也在关注这些市场。”他指出，这些正是Choice在长住型竞争对手中看到“最大竞争优势”的地方。

McElhare表示，北卡罗来纳州夏洛特和罗利是这些市场的两个典型例子，大型工业集团近期已在该地区新建产能。“我们本来就在那些地区建设长住型酒店，但因为这波浪潮，它们变得更有吸引力了。”

“广泛细分”的需求

谈到哪类长住型酒店最适合数据中心市场，受访高管一致认为，数据中心建设推动了各细分市场的需求。

Rivett表示，数据中心建设团队带来的酒店需求是“广泛细分的”，因为蓝领和白领工人都会来到当地支持项目，他们的住宿需求各不相同。

为满足这一需求，豪华细分市场存在空白机遇。Mueller解释说，在美国数据中心项目工作的外派人员通常要求更高档的体验。因此，Wyndham正在评估其与住宅物业管理公司Reside合作的高档长住型品牌的增长机会。

与此同时，Choice的Everhome Suites产品最适合数据中心市场，因为它能满足“灰领项目劳动力旅客”的需求。McElhare解释说，灰领工人是指角色兼具白领和蓝领技能的员工。

这类客人倾向于选择档次稍高但又不至于达到中高端或高档酒店价位的住宿。他表示，Everhome Suites提供对长住客人有吸引力的实惠价格，同时提供更高质量的产品，让客人通过现场设施和客房基本配置——如厨房和洗衣设施——保持自己的生活节奏。

“长住型领域最大的空白机遇是高质量的中档酒店，因为该细分市场的大部分现有供应至少已有15到20年历史，这正是Everhome的设计定位。”McElhare继续说道。

不过，Rivett表示，在许多情况下，“与数据中心相关的真正长期住客并不一定会住满酒店”，因为许多工人会选择租住多户住宅或独栋房屋。

无论如何，只要特定市场存在可持续的需求模式，数据中心建设就有潜力成为长住型酒店近期和长期的重大机遇。这些需求模式正是开发商谨慎或乐观的动因。